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El mercado inmobiliario en ecuador

Tras el colapso de Sucre en 2000, la posterior dolarización y la elección del actual presidente Rafael Correa en 2007, Ecuador ha experimentado casi 10 años de estabilidad tanto monetaria como política.

Estos factores, junto con las mejoras de infraestructura a gran escala y un ciclo de crédito y construcción llevaron a un crecimiento económico masivo.

Para una pequeña perspectiva: en 2000, el PIB de Ecuador fue de $ 18.3 billones, para 2007 había aumentado a $ 51B y $ 100.9B para 2015. Desde 2010 a 2014, Ecuador registró un crecimiento anual promedio de 5%.

Las mejoras en la infraestructura, como puertos, aeropuertos, carreteras, atención médica, agua potable, alcantarillado, electricidad, educación, policía y bomberos desempeñaron un papel integral en el surgimiento de Ecuador.

Desde 2007-2014, Ecuador gastó $ 8B en carreteras y caminos solamente.

En parte, el gobierno pudo financiar este gasto con los ingresos del petróleo, ayudado por el aumento de los precios.

Ecuador, miembro de la OPEP, como gran parte de América Latina y los mercados emergentes de todo el mundo depende en gran medida de los ingresos del petróleo. En 2014, los ingresos del petróleo representaron el 28% de los ingresos públicos de Ecuador. Con el aumento de los precios del petróleo entre mediados y finales de la década de 2000, el momento era perfecto para que los líderes populistas dependientes del petróleo, como Rafael Correa y Hugo Chávez, implementaran sus grandes políticas de gasto del gobierno. Si bien se podría argumentar que el crecimiento excepcional se debió en gran parte al gasto del gobierno, durante los mejores años de crecimiento, el gasto público de Ecuador constituyó el 44% del PIB, pero funcionó.

Factores que afectan la economía ecuatoriana

Sin embargo, a partir de 2014, una confluencia de eventos creó lo que ahora son vientos en contra significativos para la economía de Ecuador, que a su vez ha afectado los precios de los activos, específicamente los bienes raíces.

En julio de 2014 los precios del petróleo comenzaron a caer en picado. Al mismo tiempo, los bancos en Ecuador ajustaron el crédito.

Ecuador experimentó un aumento masivo en su oferta monetaria entre 2007 y 2014. Desde enero de 2007 hasta diciembre de 2014, la oferta monetaria M2 aumentó de $ 11.8B a $ 40B.

Al mismo tiempo, los bancos de Ecuador (tanto privados como públicos) estaban expandiendo el crédito. Los préstamos, con interés a menudo en la adolescencia superior o en los de veintitantos años y con muchas garantías, se convirtieron en algo común.

A finales de 2014, los bancos comenzaron a restringir el crédito. Se obtuvieron líneas de crédito para los constructores, las hipotecas se volvieron difíciles de obtener y los estándares de préstamos personales y comerciales eran mucho más estrictos.

En parte debido a la contracción del crédito, el auge de la construcción que Ecuador había experimentado durante la mayor parte de una década se desaceleró.

Al mismo tiempo, el gobierno anunció recortes presupuestarios: el presupuesto propuesto para 2016 fue más de $ 5B menos que el de 2015. La reducción del gasto público puso un lastre adicional en la economía.

Muchos también argumentarían que las medidas reglamentarias y fiscales cada vez más restrictivas implementadas por Alianza PAIS de Correa, que han mantenido un control firme sobre la política del país desde la elección de Correa, también han desempeñado un papel importante en los problemas de Ecuador. Una postura decididamente contra los negocios, que incluye un impuesto a la fuga de capitales del 5%, un impuesto al valor agregado del 14%, políticas draconianas que gobiernan las industrias mineras y madereras y propuestas extremas sobre ganancias de capital e impuestos a la herencia han llevado a la fuga de capitales. Algunos ecuatorianos, empresarios y empresarios más ricos se han ido en busca de pastos más verdes.

Estos eventos se reflejaron en el PIB y en el crecimiento de la oferta monetaria, ambos esencialmente planos en 2015.

Luego, en abril de este año, con el FMI ya pronosticando un PIB negativo de 4.5% para 2016, un gran terremoto azotó la costa norte causando daños significativos. Esto ha puesto una mayor presión sobre el presupuesto y la economía.

¿Qué significa todo esto para las propiedades inmobiliarias en Ecuador?

Significa caída de precios. Con todos estos factores en juego, el capital escasea y muchos propietarios apalancados están bajo presión para pagar los préstamos con intereses altos, los precios están cayendo.

En Loja, los precios han bajado significativamente de los máximos de 2012.

Esto es cierto para todos los tipos de bienes raíces.

Grandes Fincas, lotes en lugares como Malacatos o Vilcabamba, terrenos en Zamora y casas y apartamentos en la ciudad.

Por ejemplo, en 2012 se vendieron lotes planos con todas las comodidades en Vilcabamba y Malacatos por alrededor de $ 20-30 / m2. Ahora es probable que el precio de venta sea más cercano a $ 10-15 / m2.

Como a la gente le gusta decir «no hay plata».

Los nuevos apartamentos de alta gama en Loja, que se vendían por alrededor de $ 900-1,000 / m2 hace solo un par de años, ahora suelen costar alrededor de $ 800 / m2 o menos.

Con los precios del petróleo comenzando a recuperarse, los bancos comienzan a prestar un poco más y el interés internacional en Ecuador, es imposible predecir si esta caída de precios continuará.

Como expatriado o inversionista, es ciertamente un momento interesante para comprar propiedades con un descuento.

La historia permanece intacta: una abundancia de agua pura, suelo fértil, aire limpio, gente amigable, estabilidad política, gran infraestructura y calidad de vida excepcional y beneficios en el costo de vida son algunos de los aspectos que han atraído a muchos al Ecuador.

Con cosas como BREXIT dominando las noticias y el mundo inundado de deuda creada por el banco central, veremos lo que depara el futuro para Ecuador y el mundo, pero ciertamente ahora hay alguna oportunidad de poseer activos valiosos como tierras de cultivo o simplemente invertir en el estilo de vida que desea a precios que quizás no volvamos a ver pronto.

El mercado inmobiliario en Ecuador: ¿es hora de invertir?
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